รบกวนถามเรื่องกฎหมายบ้านเช่า

[eaykeng]

รบกวนถามนอกเรื่องหน่อยนะครับ ใครพอจะมีความรู้ทางกฎหมาย ช่วยผมที คือผมมาเช่าบ้านอยู่ที่เชียงราย ราคา 6000 บาท ประกันความเสียหายอีก 6000 บาท จ่าย 12000 บาทตอนเข้าอยู่สัญญาเช่า 1 ปี แล้วทีนี้ผมต้องย้ายที่ทำงานกระทันหันอยู่ไม่ครบ 1ปี แต่ในสัญญาเป็นใบสัญญาที่ให้เช่าอาคารทั่วไป ไม่มีระบุว่าจะยึดเงินประกัน เจ้าของบ้านเขาจะยึดเงินประกัน โดยใช้ข้ออ้างว่าอยู่ไม่ครบ 1 ปีได้ไหมครับ เขาบอกว่าไม่คืน 6000 บาทค่าประกันให้

[sensei]

ตามกฎหมาย บ้านเช่าถือเป็นรายได้ที่ต้องจดทะเบียนเพื่อเสียภาษี ให้ถามถึงทะเบียนการค้า ถ้าเขาไม่ได้จดทะเบียนกับสรรพกรเขาก็ผิดตั้งแต่ต้น สัญญาต่างๆถือเป็นโมฆะ  ถ้าเขามีการจดทะเบียนถูกต้องต้องไปตีความสัญญาอีกที  ตอนนี้ไม่เห็นข้อความเหล่านั้นจึงตอบไม่ได้ว่าเขาจะยึดเงิน6000บาทนั้นได้หรือไม่

[tk2512]

ในสัญญาเช่า เงิน 6,000 บาทที่เป็นเงินประกันนั้น ระบุเป็นเงินประกันความเสียหาย หรือเงินประกันสัญญาครับ
ถ้าเป็นเงินประกันความเสียหายหลังจากย้ายออกสำรวจความเสียหาย มีเท่าไรหักจากเงินประกันที่เหลือคืน
ถ้าเป็นเงินประกันสัญญา อยู่ไม่ครบสัญญาไม่ต้องคืน

[boy013]

ขอแสดงความเห็นดังนี้

แว๊บแรกผมก็คิดว่าจขกท.ไม่ได้รับความเป็นธรรม แต่เมื่อพิจารณาหลักกฎหมายเช่าทรัพย์แล้ว ไม่ได้บัญญัติหลักเรื่องนี้ไว้โดยตรง บอกแต่เพียงว่า สัญญาเช่าย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ โดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อน

ดังนั้น เมื่อสัญญาเช่าระบุไว้ 1 ปี หากผู้เช่าเป็นฝ่ายเลิกสัญญาก่อนถึงกำหนดเวลา ต้องกลับไปพิจารณาหลักทั่วไปว่าด้วยการเลิกสัญญา

หลักกฎหมายเรื่องสัญญามีง่ายๆ ว่า สัญญาต้องเป็นสัญญา หมายความว่า จขกท.มีสิทธิอยู่ได้ครบ 1 ปี ตามสัญญา ตราบใดที่ยังไม่ผิดสัญญาข้ออื่นและยังชำระค่าเช่าอยู่ ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาไม่ได้ กลับกัน จขทก.ต้องอยู่ให้ครบ 1 ปีตามสัญญา กรณีนี้จะแตกต่างกับสัญญาเช่ารายเดือน ตามหอพักต่าง ๆ 

หลักสัญญาต้องเป็นสัญญา ก็เพื่อความเป็นธรรมกับทั้งสองฝ่าย หากฝ่ายใดเลิกสัญญาโดยไม่มีเหตุตามกฎหมาย ย่อมต้องรับผิดเพื่อความเสียหายอันเกิดจากการเลิกสัญญา

หากคุณต้องการอยู่ตามสัญญาครบ 1 ปี แต่ผู้ให้เช่าไม่ให้คุณอยู่ ปิดประตู ล็อคกุญแจ ขนข้าวของออกมา ผู้เช่าย่อมฟ้องเรียกค่าเสียหายได้  กลับกัน ผู้เช่าจะเลิกสัญญาก่อนกำหนด หากผู้ให้เช่าเสียหายย่อมเรียกค่าเสียหายได้

ถามว่าเสียหายอย่างไร ต้องพิจารณาเป็นกรณีไป ซึ่งจริง ๆ อาจไม่เสียหายก็ได้ ความเสียหายเช่น มีคนขอเช่า 3 ราย แต่ผู้ให้เช่าเลือกคุณเป็นผู้เช่า สัญญา 1 ปี แต่คุณเลิกสัญญา (โดยไม่มีเหตุจะอ้างตามกฎหมาย) ทำให้เขาเสียหาย ขาดรายได้จากค่าเช่าในเวลาที่เหลือ หากให้คนอื่นเช่า อาจได้ค่าเช่าเต็ม 1 ปี (ครั้นจะกลับมาให้คนอื่นเช่า เขาก็อาจไปเช่าที่อื่นแล้วก็ได้) ถ้าเขาเสียหายแบบนี้จริงมีสิทธิฟ้องค่าเสียหายอันเป็นค่าขาดรายได้จากค่าเช่าในเวลาที่เหลือได้

ทางปฏิบัติผู้ให้เช่าจึงเก็บค่าเสียหายไว้ล่วงหน้า ไม่ว่าเสียหายแก่ทรัพย์ที่เช่า หรือเสียหายจากการเลิกสัญญา  กรณีนี้คือการขาดรายได้จากค่าเช่าในเวลาที่เหลือคือความเสียหาย (หากผู้ให้เช่าไม่แน่ใจในเวลาเช่าก็ควรเช่ารายเดือน)

กล่าวโดยสรุป หากผู้เช่าบอกเลิกสัญญาก่อนสิ้นสุดระยะเวลาตามสัญญาโดยไม่มีเหตุตามกฎหมาย หรือไม่ได้เลิกสัญญาด้วยความสมัครใจของทั้งสองฝ่าย (ที่ภาษากฎหมายเรียกว่าเลิกสัญญาโดยปริยาย) ผู้ให้เช่าเรียกค่าเสียหายได้ คิดเสียว่าจ่าย 6,000 ดีกว่าถูกฟ้องเรียกค่าเสียหายเป็นค่าเช่าในเวลาที่เหลือ

[superhornet]

ใช่ เห็นด้วยกับความเห็นข้างบน....คือเขาเสียโอกาส...แต่ ถ้าเจรจากันได้ ขอคืนสักครึ่ง(3000)ก็ยังดี

[eaykeng]

ใช่ เห็นด้วยกับความเห็นข้างบน....คือเขาเสียโอกาส...แต่ ถ้าเจรจากันได้ ขอคืนสักครึ่ง(3000)ก็ยังดี

เจรจาแล้วครับได้คืนมา 3000 บาท ขอบคุณทุกท่านครับ